Die Kaufnebenkosten liegen beim Immobilienkauf in Deutschland meist zwischen rund 5 % und gut 12 % des Kaufpreises. Den größten Anteil hat die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland, dazu kommen etwa 1,5 % bis 2 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision. Wer provisionsfrei kauft, spart den variablen Teil, an Steuer, Notar und Grundbuch führt dagegen kein Weg vorbei.
Das Wichtigste in Kürze
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern, bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein.
- Notar und Grundbuch zusammen: etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises, gesetzlich geregelt.
- Maklerprovision: bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für Verbraucher seit Ende 2020 hälftig geteilt, häufig 3,57 % pro Seite.
- Banken erwarten meist, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.
Kaufnebenkosten im Überblick
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen, damit Sie Eigentümer werden. Drei Posten sind fast immer dabei, ein vierter nur beim Kauf über einen Makler.
| Posten | Typische Höhe | Verhandelbar? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland | Nein |
| Notarkosten | etwa 1 % bis 1,5 % | Nein, gesetzliche Gebühren |
| Grundbuchkosten | etwa 0,5 % | Nein, gesetzliche Gebühren |
| Maklerprovision Käufer | häufig bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer | Teilweise |
| Summe | rund 5 % bis gut 12 % |
Die Prozentwerte für Notar und Grundbuch sind Faustwerte. Die genauen Gebühren hängen vom Kaufpreis und vom Umfang der Tätigkeit ab, zum Beispiel davon, ob eine Grundschuld für die Finanzierung eingetragen wird.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Deshalb kann dieselbe Wohnung je nach Standort mehrere tausend Euro mehr oder weniger an Nebenkosten verursachen. Die Tabelle zeigt die aktuellen Steuersätze, Stand Oktober 2026.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % (seit 1. Juli 2025) |
| Hamburg | 5,5 % (seit 1. Januar 2023) |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % (seit 1. Januar 2023) |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % (seit 1. Januar 2024) |
Die Länder ändern ihre Sätze gelegentlich. Maßgeblich ist der Satz, der beim Abschluss des notariellen Kaufvertrags gilt.
Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis. Bewegliche Gegenstände, die Sie zusätzlich kaufen, gehören nicht dazu (mehr dazu unten beim Thema Inventar).
Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt, das Ihnen anschließend einen Steuerbescheid schickt. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung werden Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt einige Ausnahmen. Die wichtigsten für Privatkäufer:
- Kaufpreis bis 2.500 Euro (Freigrenze)
- Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
- Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also etwa von Eltern an Kinder
Für den normalen Kauf von einem fremden Verkäufer greifen diese Ausnahmen nicht.
Notarkosten und Grundbuchkosten
In Deutschland ist ein Immobilienkauf nur mit notariellem Vertrag wirksam. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Jeder Notar rechnet also für dieselbe Leistung gleich ab, ein Preisvergleich bringt nichts.
Was der Notar abrechnet
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzug, etwa Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen
- Überwachung der Kaufpreisfälligkeit und der Eigentumsumschreibung
- Beurkundung der Grundschuld, wenn Sie finanzieren
Was das Grundbuchamt abrechnet
- Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Ihren Anspruch sichert
- Eigentumsumschreibung auf Sie
- Eintragung der Grundschuld für die Bank
Zusammen ergeben Notarkosten und Grundbuchkosten etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Ohne Finanzierung liegen Sie eher am unteren Ende, mit Grundschuld eher am oberen.
Maklerprovision für Käufer
Die Maklerprovision ist der einzige große Posten, der nicht in jedem Fall anfällt. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für viele Käufe besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB).
Teilungsregel seit 2020
Die Regeln gelten, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Dann gilt:
- Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler gemeinsam, zahlen beide die Provision zu gleichen Teilen.
- Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an Sie weitergeben.
- Ihren Anteil müssen Sie erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Teil bezahlt hat.
- Der Maklervertrag braucht mindestens die Textform, eine E-Mail reicht also.
Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke oder Gewerbeimmobilien gilt die Teilungsregel nicht. Dort können die Parteien die Provision frei vereinbaren, auch vollständig zulasten des Käufers.
Wie hoch ist die Provision?
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Häufig sind 3,57 % pro Seite, das entspricht 3 % zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer. Regional sind auch niedrigere Sätze üblich, und die Provision ist grundsätzlich verhandelbar.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten für eine Wohnung
Nehmen wir eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen, gekauft über einen Makler mit 3,57 % Käuferprovision und finanziert mit einer Grundschuld.
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % von 400.000 Euro | 26.000 Euro |
| Notar und Grundbuch | ca. 2 % von 400.000 Euro | ca. 8.000 Euro |
| Maklerprovision | 3,57 % von 400.000 Euro | 14.280 Euro |
| Kaufnebenkosten gesamt | ca. 12,1 % | ca. 48.280 Euro |
Dieselbe Wohnung würde in Bayern wegen der niedrigeren Grunderwerbsteuer etwa 36.280 Euro Nebenkosten verursachen. Kaufen Sie in NRW provisionsfrei von privat, sinken die Nebenkosten auf rund 34.000 Euro.
Planen Sie diese Summe von Anfang an ein. Viele Banken finanzieren nur den Kaufpreis und erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Wenn Sie vermieten wollen, gehören die Nebenkosten außerdem in Ihre Renditerechnung, wie im Ratgeber Mietrendite berechnen gezeigt.
Wann die Kaufnebenkosten fällig werden
Die Nebenkosten werden nicht alle auf einmal fällig, sondern in den Wochen nach der Beurkundung. Halten Sie das Geld deshalb ab dem Notartermin verfügbar.
| Posten | Fälligkeit |
|---|---|
| Maklerprovision | Meist mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, bei geteilter Provision erst nach Zahlungsnachweis des Verkäufers |
| Grunderwerbsteuer | In der Regel einen Monat nach Zugang des Steuerbescheids |
| Notarkosten | Nach Rechnungsstellung, häufig kurz nach der Beurkundung |
| Grundbuchkosten | Nach den jeweiligen Eintragungen, teils erst Monate später |
Kosten, die nicht zu den Kaufnebenkosten zählen
Zu den klassischen Kaufnebenkosten gehören nur Steuer, Notar, Grundbuch und Makler. Für Ihre Planung sollten Sie trotzdem weitere Ausgaben berücksichtigen:
- Renovierung oder Modernisierung vor dem Einzug
- Umzug und neue Einrichtung
- Bereitstellungszinsen, wenn der Kredit erst später abgerufen wird
- Ein eigenes Gutachten oder eine Begleitung durch Bausachverständige
- Bei Eigentumswohnungen beschlossene Sonderumlagen der Gemeinschaft
Diese Kosten finanzieren Banken nur teilweise. Ein realistischer Puffer schützt Sie davor, kurz nach dem Kauf in einen finanziellen Engpass zu geraten.
Kaufnebenkosten sparen: legale Wege
An Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch können Sie wenig ändern. Spielraum gibt es vor allem bei der Provision und bei korrekt ausgewiesenem Inventar.
Provisionsfrei von privat kaufen
Der größte Hebel ist der Kauf ohne Makler. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sparen Sie mit 3,57 % Käuferprovision 14.280 Euro. Viele Eigentümer verkaufen direkt, etwa über Kleinanzeigen oder Ohne-Makler. Gezielt finden Sie solche Inserate über die Suche nach Angeboten von privat.
Prüfen Sie bei Privatverkäufen die Unterlagen besonders sorgfältig: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und bei Wohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlung.
Inventar separat ausweisen, aber nur im erlaubten Rahmen
Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine nicht fest eingebaute Küche unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Sie können im Kaufvertrag gesondert mit ihrem Zeitwert ausgewiesen werden.
Dabei gelten klare Grenzen:
- Nur tatsächlich mitverkaufte, bewegliche Gegenstände ansetzen.
- Fest verbundene Bestandteile wie Heizung, Bad oder eingebaute Fenster gehören zum Gebäude.
- Die Werte müssen realistisch sein. Das Finanzamt kann überhöhte Ansätze prüfen und korrigieren.
Die Ersparnis ist meist überschaubar. Bei 8.000 Euro für eine gebrauchte Küche in NRW sind es 520 Euro Grunderwerbsteuer. Beachten Sie auch, dass Banken Inventar oft nicht mitfinanzieren.
Keine Steuertricks
Zu niedrig beurkundete Kaufpreise mit Zahlungen "unter der Hand" sind Steuerhinterziehung. Außerdem kann der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nichtig sein. Von solchen Gestaltungen sollten Sie die Finger lassen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Je nach Bundesland und Makler zwischen etwa 5 % und gut 12 % des Kaufpreises. Ohne Makler in Bayern liegen Sie am unteren Ende, mit Makler in Brandenburg, NRW, Saarland oder Schleswig-Holstein am oberen.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern mit 3,5 %. Die höchsten Sätze von 6,5 % gelten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken bieten Finanzierungen über den Kaufpreis hinaus an, meist mit höheren Zinsen und strengeren Anforderungen an Einkommen und Bonität. Üblich ist, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.
Muss ich als Käufer immer Maklerprovision zahlen?
Nein. Beim provisionsfreien Kauf von privat fällt keine an. Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus über einen Makler, zahlen Sie höchstens die Hälfte der Gesamtprovision.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Für selbst genutzte Immobilien in der Regel nicht. Bei vermieteten Immobilien erhöhen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler die Anschaffungskosten und wirken über die Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Kosten der Grundschuld zählen zu den Finanzierungskosten. Klären Sie die Details mit Ihrer Steuerberatung.
Ihr nächster Schritt: Suchen Sie auf Immo Radar nach provisionsfreien Angeboten von privat und sehen Sie zu jeder Immobilie direkt Rendite, Cashflow und Marktvergleich.