Die Mietrendite berechnen Sie im einfachsten Fall, indem Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis teilen: Das ergibt die Bruttomietrendite. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die nicht umlagefähige Kosten, Leerstand und Kaufnebenkosten berücksichtigt. Ob eine Wohnung Ihr Konto monatlich belastet oder entlastet, zeigt erst der Cashflow vor und nach Steuern, den wir unten an einem vollständigen Beispiel durchrechnen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Gut für den schnellen Vergleich, aber ohne Kosten.
  • Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall) ÷ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) × 100.
  • Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
  • Der Cashflow zieht zusätzlich Zins und Tilgung ab. Nach Steuern kommen AfA und Zinsen als Werbungskosten ins Spiel.

Bruttomietrendite: der schnelle Filter

Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Sie ist die Zahl, die in den meisten Inseraten steht, weil sie sich mit zwei Angaben berechnen lässt.

Formel: Bruttomietrendite = (Monatliche Kaltmiete × 12) ÷ Kaufpreis × 100

Eine Wohnung für 200.000 € mit 800 € Kaltmiete im Monat bringt 9.600 € Jahreskaltmiete. Die Bruttomietrendite liegt damit bei 4,8 %.

Nehmen Sie dafür immer die Nettokaltmiete. Nebenkostenvorauszahlungen und Heizkosten reicht der Vermieter an Versorger und Verwaltung weiter, sie sind kein Ertrag. Eine separat vermietete Garage oder ein Stellplatz darf hinein, wenn er mitverkauft wird.

Kaufnebenkosten, Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand und Finanzierung fehlen in dieser Kennzahl komplett. Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttomietrendite können sich deshalb deutlich unterscheiden.

Nettomietrendite: was nach Kosten übrig bleibt

Die Nettomietrendite zeigt, wie viel Ihr gesamtes eingesetztes Kapital nach laufenden Kosten abwirft, noch ohne Finanzierung und Steuer.

Formel: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Mietausfallwagnis) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Welche Kosten nicht umlagefähig sind

Bei einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Einen Teil davon dürfen Sie über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister oder Gebäudeversicherung. Diese Posten sind in der Betriebskostenverordnung geregelt.

Bei Ihnen bleiben dagegen:

  • Verwaltungskosten der WEG-Verwaltung und gegebenenfalls einer Mietverwaltung
  • die Zuführung zur Erhaltungsrücklage
  • Reparaturen in Ihrer eigenen Wohnung, zum Beispiel Bad, Bodenbeläge oder Therme

Die Jahresabrechnung der Verwaltung weist umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile in der Regel getrennt aus. Fordern Sie diese Abrechnung vor dem Kauf an, statt mit Schätzwerten zu arbeiten.

Mietausfall und Leerstand einplanen

Auch eine gut vermietete Wohnung steht beim Mieterwechsel zeitweise leer, und Mieter zahlen gelegentlich nicht. Ein pauschaler Abschlag auf die Jahresmiete, das Mietausfallwagnis, bildet dieses Risiko ab. Im Beispiel setzen wir 3 % an, in Lagen mit schwacher Nachfrage sollten Sie vorsichtiger rechnen.

Kaufnebenkosten richtig ansetzen

Die Kaufnebenkosten gehören in den Nenner, weil Sie dieses Geld genauso einsetzen wie den Kaufpreis. Sie bestehen aus drei Blöcken:

  • Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises
  • Notar und Grundbuch: zusammen grob 2 %
  • Maklerprovision: bei Wohnungen häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer, bei Direktkauf vom Eigentümer entfällt sie

Die Grunderwerbsteuer liegt aktuell (Stand Oktober 2026) bei 3,5 % in Bayern, 5 % in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen, 5,5 % in Bremen, Hamburg und Sachsen, 6 % in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sowie 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Eine detaillierte Aufstellung finden Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Kaufpreisfaktor: die Rendite als Vielfaches

Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Wohnung bezahlen. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.

Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Bei 200.000 € Kaufpreis und 9.600 € Jahresmiete ergibt sich ein Faktor von rund 20,8. Umgerechnet heißt das: 100 ÷ 20,8 = 4,8 % Bruttomietrendite. Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist die Wohnung im Verhältnis zur Miete. Welcher Faktor angemessen ist, hängt stark von Lage, Zustand und Mietentwicklung ab. Wie Sie den Faktor einordnen, erklärt der Beitrag zum Kaufpreisfaktor.

Kennzahl Formel Berücksichtigt Geeignet für
Bruttomietrendite Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis nur Miete und Kaufpreis schneller Vergleich vieler Inserate
Kaufpreisfaktor Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete nur Miete und Kaufpreis Vergleich mit Marktüblichem in einer Lage
Nettomietrendite Reinertrag ÷ Gesamtinvestition Nebenkosten, laufende Kosten, Leerstand Bewertung der Objektqualität
Cashflow vor Steuern Reinertrag minus Zins und Tilgung zusätzlich die Finanzierung monatliche Liquiditätsplanung
Cashflow nach Steuern Cashflow plus oder minus Steuereffekt zusätzlich AfA und Steuersatz Ihre tatsächliche Belastung

Cashflow vor und nach Steuern

Der Cashflow einer Immobilie ist das Geld, das nach allen Zahlungen auf Ihrem Konto übrig bleibt oder fehlt. Für die Planung ist er wichtiger als jede Renditekennzahl, weil ein negativer Cashflow jeden Monat aus Ihrem Einkommen gedeckt werden muss.

Cashflow vor Steuern = Jahreskaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Mietausfall - Zinsen - Tilgung

Die Tilgung ist hier ein Abfluss, obwohl sie Ihr Vermögen aufbaut: Sie verringert die Restschuld, steht Ihnen aber nicht als Liquidität zur Verfügung.

Cashflow nach Steuern berücksichtigt, dass Mieteinnahmen steuerpflichtig sind. Das Finanzamt rechnet anders als Ihr Konto:

  • Abziehbar sind Zinsen, Verwaltungskosten, tatsächlich durchgeführte Reparaturen und die AfA (Absetzung für Abnutzung).
  • Nicht abziehbar ist die Tilgung. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage wirken steuerlich erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltung ausgibt.
  • Die AfA ist ein Abzug ohne Zahlung. Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil, Grund und Boden nutzen sich steuerlich nicht ab. Für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 % pro Jahr, für ältere 2,5 %, für Fertigstellungen ab 2023 sind es 3 %.

Ergibt sich steuerlich ein Verlust, mindert er Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen. Die Ersparnis entspricht ungefähr dem Verlust mal Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz.

Durchgerechnetes Beispiel: Wohnung in Niedersachsen

Die Annahmen

  • Eigentumswohnung, 60 m², Baujahr 1995, Niedersachsen
  • Kaufpreis: 200.000 €
  • Nettokaltmiete: 800 € pro Monat (13,33 €/m²)
  • Hausgeld: 300 € pro Monat, davon 120 € nicht umlagefähig (30 € Verwaltung, 90 € Erhaltungsrücklage)
  • Mietausfallwagnis: 3 % der Jahresmiete
  • Eigenkapital: Kaufnebenkosten plus 20.000 €
  • Darlehen: 180.000 € zu 4 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung
  • Gebäudeanteil: 80 %, AfA 2 %
  • Grenzsteuersatz: 42 % (ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer)

Schritt 1: Kaufnebenkosten und Gesamtinvestition

  • Grunderwerbsteuer Niedersachsen 5 %: 10.000 €
  • Notar und Grundbuch 2 %: 4.000 €
  • Makler 3,57 %: 7.140 €
  • Kaufnebenkosten gesamt: 21.140 €
  • Gesamtinvestition: 221.140 €

Schritt 2: Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor

  • Jahreskaltmiete: 800 € × 12 = 9.600 €
  • Bruttomietrendite: 9.600 € ÷ 200.000 € = 4,8 %
  • Kaufpreisfaktor: 200.000 € ÷ 9.600 € = 20,8

Schritt 3: Nettomietrendite

  • Nicht umlagefähige Kosten: 120 € × 12 = 1.440 €
  • Mietausfallwagnis: 3 % von 9.600 € = 288 €
  • Reinertrag: 9.600 € - 1.440 € - 288 € = 7.872 €
  • Nettomietrendite: 7.872 € ÷ 221.140 € = 3,56 %

Aus 4,8 % brutto werden also gut 3,5 % netto. Gut ein Prozentpunkt geht allein durch Nebenkosten, Hausgeld und Leerstand verloren.

Schritt 4: Cashflow vor Steuern

  • Zinsen im ersten Jahr: 4 % von 180.000 € = 7.200 €
  • Tilgung im ersten Jahr: 2 % von 180.000 € = 3.600 €
  • Kreditrate: 10.800 € pro Jahr, also 900 € pro Monat
  • Cashflow vor Steuern: 7.872 € - 10.800 € = -2.928 € pro Jahr, rund -244 € pro Monat

Schritt 5: Steuer und Cashflow nach Steuern

Vereinfacht ordnen wir alle Kaufnebenkosten den Anschaffungskosten zu. In der Praxis sind die Notarkosten für die Grundschuld als Finanzierungskosten sofort abziehbar.

  • Mieteinnahmen nach Ausfall: 9.600 € - 288 € = 9.312 €
  • AfA: 221.140 € × 80 % × 2 % = 3.538 €
  • Zinsen: 7.200 €
  • Verwaltungskosten: 30 € × 12 = 360 €
  • Steuerliches Ergebnis: 9.312 € - 3.538 € - 7.200 € - 360 € = -1.786 €
  • Steuerersparnis bei 42 %: rund 750 €
  • Cashflow nach Steuern: -2.928 € + 750 € = -2.178 € pro Jahr, rund -182 € pro Monat

Was das Ergebnis bedeutet

Die Wohnung kostet Sie im ersten Jahr rund 182 € im Monat aus eigener Tasche. Gleichzeitig tilgen Sie 300 € im Monat und bauen damit Vermögen auf. Ob sich das lohnt, hängt von Miet- und Wertentwicklung und von Ihrer Liquidität ab.

Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil jedes Jahr, der Tilgungsanteil steigt. Damit nimmt die Steuerersparnis ab, während die Rate gleich bleibt. Mieterhöhungen wirken in die Gegenrichtung.

Die wichtigsten Stellschrauben sind Kaufpreis, Miete und Finanzierung. Jede 10.000 € weniger Darlehen senken die Rate bei 4 % Zins und 2 % Tilgung um 50 € im Monat. Wer gezielt nach Objekten sucht, die sich selbst tragen, kann Angebote nach positivem Cashflow filtern und die Annahmen anschließend mit den echten Unterlagen nachrechnen.

Häufige Fehler bei der Renditeberechnung

Warmmiete statt Kaltmiete

Wer die Warmmiete einsetzt, rechnet Nebenkosten als Ertrag. Mit 1.000 € Warmmiete statt 800 € Kaltmiete käme das Beispiel auf 6,0 % statt 4,8 % Bruttomietrendite. Prüfen Sie im Inserat und im Mietvertrag, welcher Betrag gemeint ist.

Jahresmiete als Monatsmiete eingegeben

Ein Tippfehler mit großer Wirkung: Werden die 9.600 € Jahresmiete als Monatsmiete in einen Rechner eingetragen, erscheint eine Bruttomietrendite von 57,6 %. Umgekehrt ergibt die Monatsmiete als Jahreswert nur 0,4 %. Ein kurzer Plausibilitätscheck über den Mietpreis pro Quadratmeter fängt solche Fehler ab.

Instandhaltung und Leerstand ignoriert

Ohne Erhaltungsrücklage, eigene Reparaturen und Mietausfall sieht jede Wohnung besser aus, als sie ist. Spätestens beim ersten Mieterwechsel mit Renovierung oder bei einer Sonderumlage der Gemeinschaft holt Sie diese Lücke ein.

Soll-Miete statt Ist-Miete

Manche Inserate nennen eine "mögliche" oder "marktübliche" Miete. Für vermietete Wohnungen zählt die Miete aus dem bestehenden Vertrag. Ob und wie schnell Sie diese erhöhen dürfen, regeln Mietspiegel, Kappungsgrenze und gegebenenfalls die Mietpreisbremse.

Häufige Fragen

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. In begehrten Großstadtlagen sind die Renditen meist niedriger, dafür gelten Leerstand und Wertverlust als geringere Risiken. In strukturschwachen Regionen ist die Rendite oft höher, das Vermietungsrisiko aber auch. Vergleichen Sie eine Wohnung deshalb mit ähnlichen Objekten in derselben Lage und achten Sie vor allem auf den Cashflow.

Rechne ich die Mietrendite mit oder ohne Kaufnebenkosten?

Für die Bruttomietrendite und den Kaufpreisfaktor nimmt man üblicherweise nur den Kaufpreis, damit Inserate vergleichbar bleiben. Für die Nettomietrendite und Ihre Finanzierung gehören die Kaufnebenkosten dazu, weil Sie dieses Geld tatsächlich ausgeben.

Gehört die Tilgung in den Cashflow?

Ja. Der Cashflow beschreibt Ihre Liquidität, und die Tilgung verlässt Ihr Konto jeden Monat. Für die Vermögensbetrachtung sollten Sie sie getrennt ausweisen, denn sie reduziert Ihre Schulden.

Wie berechne ich die Rendite bei einer Zwangsversteigerung?

Grundlage ist das Meistgebot, auf das ebenfalls Grunderwerbsteuer anfällt. Eine Maklerprovision entfällt, und die Gerichtskosten für Zuschlag und Grundbucheintragung liegen in der Regel unter den Notarkosten eines normalen Kaufs. Da Sie oft nicht besichtigen können, sollten Sie einen höheren Puffer für Renovierung einplanen.

Welchen Steuersatz setze ich für die Cashflow-Rechnung an?

Ihren persönlichen Grenzsteuersatz, also den Satz, mit dem der letzte verdiente Euro besteuert wird. Der Durchschnittssteuersatz unterschätzt den Effekt. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag erhöhen den Wert, falls sie bei Ihnen anfallen.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Anlageberatung; lassen Sie konkrete Kaufentscheidungen von einer Fachperson prüfen.

Ihr nächster Schritt: Auf Immo Radar sehen Sie für jedes Inserat Bruttomietrendite, Cashflow und Quadratmeterpreis im Marktvergleich und können die Rechnung mit eigenen Annahmen anpassen. Starten Sie mit vermieteten Angeboten, sortiert nach Rendite.