Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für eine Immobilie bezahlen: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet also, dass der Kaufpreis 25 Jahresmieten entspricht. Ob das teuer ist, hängt von Lage, Zustand und Zinsniveau ab, deshalb sollten Sie den Faktor immer zusammen mit m²-Preis, Mietrendite und Cashflow betrachten.
Das Wichtigste in Kürze
- Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (monatliche Nettokaltmiete × 12).
- Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 %.
- Es gibt keinen bundesweit "richtigen" Faktor. Vergleichen Sie mit Objekten derselben Lage und Art.
- Eine niedrige Ist-Miete treibt den Faktor nach oben, Mieterhöhungen sind aber gesetzlich begrenzt.
- Erst m²-Preis, Nettorendite, Cashflow und Zustand zusammen ergeben ein belastbares Bild.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete. Er beantwortet eine einfache Frage: Wie viele Jahre müsste die Immobilie rechnerisch vermietet sein, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken? Kosten, Zinsen, Steuern und Mietsteigerungen bleiben dabei außen vor.
Die Formel lautet:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Die Jahresnettokaltmiete ist die monatliche Kaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten, multipliziert mit zwölf. Wird ein Stellplatz mitverkauft und separat vermietet, gehört dessen Miete dazu. Die Warmmiete ist dagegen der falsche Wert, weil die Nebenkosten an den Versorger und die Verwaltung weiterfließen.
Vervielfältiger, Rohertragsfaktor: Begriffe abgrenzen
Im Alltag wird der Kaufpreisfaktor auch "Vervielfältiger" genannt. In der Immobilienbewertung bezeichnete der Vervielfältiger früher allerdings etwas anderes: einen Barwertfaktor im Ertragswertverfahren, der vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer abhängt. Die heutige Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) spricht hier vom Barwertfaktor.
Näher am Kaufpreisfaktor ist der Rohertragsfaktor, den viele Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten veröffentlichen. Er beruht auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und ist deshalb eine gute Vergleichsgröße für Ihre Region.
Kaufpreisfaktor berechnen: Schritt für Schritt
Beispiel 1: Eine vermietete Wohnung
Eine Eigentumswohnung mit 75 m² kostet 300.000 €. Die Nettokaltmiete beträgt laut Mietvertrag 1.000 € im Monat.
- Jahresnettokaltmiete: 1.000 € × 12 = 12.000 €
- Kaufpreisfaktor: 300.000 € ÷ 12.000 € = 25
Sie zahlen also das 25-Fache der Jahresmiete. Zum Vergleich mit dem Markt lohnt sich zusätzlich der Preis pro Quadratmeter: 300.000 € ÷ 75 m² = 4.000 €/m².
Mit Kaufnebenkosten rechnen
Der einfache Faktor ignoriert die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch wird als grobe Faustregel oft mit etwa 1,5 bis 2 % gerechnet, dazu kommt gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Nehmen wir für das Beispiel Nebenkosten von 10 % an, also 30.000 €:
330.000 € ÷ 12.000 € = 27,5
Dieser Faktor inklusive Nebenkosten ist für Ihre Kalkulation ehrlicher, weil Sie diesen Betrag tatsächlich aufbringen. Achten Sie beim Vergleich mit anderen Zahlen darauf, ob Nebenkosten enthalten sind oder nicht.
Beispiel 2: Zwei Wohnungen vergleichen
Der Faktor allein kann in die Irre führen. Ein Vergleich zweier Wohnungen in derselben Stadt zeigt, warum:
| Kennzahl | Wohnung A | Wohnung B |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € | 195.000 € |
| Wohnfläche | 60 m² | 65 m² |
| Nettokaltmiete pro Monat | 900 € | 650 € |
| Jahresnettokaltmiete | 10.800 € | 7.800 € |
| Kaufpreisfaktor | 22,2 | 25,0 |
| Bruttomietrendite | 4,5 % | 4,0 % |
| Kaufpreis pro m² | 4.000 € | 3.000 € |
| Miete pro m² | 15,00 € | 10,00 € |
Nach dem Faktor wirkt Wohnung A günstiger. Pro Quadratmeter ist aber Wohnung B deutlich billiger. Der Grund liegt in der Miete: Wohnung B ist günstig vermietet, was den Faktor nach oben treibt.
Ob sich daraus Potenzial ergibt, hängt vom Mietrecht ab. Bei bestehenden Verträgen darf die Miete nach § 558 BGB höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen und innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 %. In Gebieten, die das Land per Verordnung festlegt, liegt diese Kappungsgrenze bei 15 %. Würde die Miete von Wohnung B um 20 % auf 780 € steigen, sänke der Faktor auf rund 20,8. Rechnen Sie solche Szenarien aber nur, wenn die Vergleichsmiete das tatsächlich hergibt.
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind zwei Seiten derselben Rechnung. Die Bruttomietrendite ergibt sich als 100 ÷ Kaufpreisfaktor.
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 15 | 6,67 % |
| 20 | 5,00 % |
| 25 | 4,00 % |
| 30 | 3,33 % |
| 35 | 2,86 % |
Die Tabelle ist reine Mathematik, keine Bewertung. Sie hilft aber bei der Einordnung: Jeder zusätzliche Faktorpunkt kostet bei niedrigen Faktoren viel Rendite, bei hohen Faktoren weniger. Wie Sie von der Brutto- zur aussagekräftigeren Nettomietrendite kommen, erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
Wann ist eine Immobilie zu teuer?
Einen allgemeingültigen Grenzwert gibt es nicht. Ob ein Faktor hoch ist, zeigt erst der Vergleich mit ähnlichen Objekten in derselben Lage. Diese Einflussgrößen sollten Sie dabei berücksichtigen:
- Lage: In stark nachgefragten Lagen akzeptieren Käufer oft höhere Faktoren, weil sie auf stabile Vermietung und Wertentwicklung setzen. Ob diese Erwartung aufgeht, ist nicht garantiert.
- Zustand: Ein niedriger Faktor kann einen Sanierungsstau widerspiegeln. Dann ist das Objekt nicht günstig, sondern die Kosten kommen später.
- Zinsniveau: Liegt die Bruttomietrendite unter Ihrem Finanzierungszins, kosten die Zinsen auf das Darlehen mehr, als die Miete auf denselben Betrag einbringt. Jeder fremdfinanzierte Euro belastet dann den Cashflow.
- Mietsituation: Ist-Miete, Mietpotenzial im Rahmen des Mietrechts, Leerstand und Mieterstruktur verändern die Aussagekraft des Faktors.
- Objektart: Faktoren von Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeeinheiten sind nicht direkt vergleichbar.
Eine Faustregel, klar als solche gekennzeichnet
Als grobe Orientierung gilt: Je höher der Faktor, desto stärker hängt Ihre Rechnung von künftigen Mietsteigerungen, Wertzuwachs und günstigen Zinsen ab. Ein niedriger Faktor gibt dagegen mehr Puffer, verlangt aber eine besonders gründliche Prüfung von Zustand und Lage. Feste Schwellenwerte, die bundesweit "gut" von "schlecht" trennen, sollten Sie skeptisch sehen. Verlässlicher sind die regionalen Rohertragsfaktoren aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses.
Ergänzende Prüfungen: was der Faktor nicht zeigt
Preis pro Quadratmeter vergleichen
Der Preis pro Quadratmeter zeigt, ob der Kaufpreis zum Umfeld passt, unabhängig von der aktuellen Miete. Vergleichen Sie ihn mit dem Median der Angebotspreise für ähnliche Objekte in derselben Lage. Liegt ein Objekt deutlich darüber, sollte es dafür einen erkennbaren Grund geben, etwa eine Sanierung oder eine besondere Ausstattung.
Bedenken Sie: Angebotspreise sind Wunschpreise der Verkäufer. Sie zeigen das aktuelle Angebot, nicht die tatsächlich gezahlten Preise. Eine Übersicht über Objekte unter dem lokalen Marktpreis hilft, Ausreißer nach unten zu finden, die dann eine genaue Prüfung verdienen.
Nettomietrendite
Die Bruttorendite berücksichtigt keine Kosten. Für die Nettomietrendite ziehen Sie die nicht umlagefähigen Kosten ab, also etwa Verwaltung, Instandhaltung und ein Polster für Mietausfall, und rechnen die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis ein. Erst dieser Wert zeigt, was die Immobilie vor Finanzierung und Steuern tatsächlich abwirft.
Cashflow
Der Cashflow zeigt, ob am Monatsende Geld übrig bleibt oder Sie zuschießen müssen. Ein Beispiel für die Wohnung aus Beispiel 1, mit folgenden Annahmen: Darlehen 240.000 €, Zins 3,5 % und anfängliche Tilgung 2 % pro Jahr, nicht umlagefähige Kosten 150 € im Monat. Die Werte sind Rechenannahmen, keine aktuellen Marktkonditionen.
| Position | Betrag pro Monat |
|---|---|
| Nettokaltmiete | + 1.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | -150 € |
| Rate (5,5 % von 240.000 € pro Jahr ÷ 12) | -1.100 € |
| Cashflow vor Steuern | -250 € |
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium, denn in der Rate steckt Tilgung, also Vermögensaufbau. Sie müssen den Fehlbetrag aber dauerhaft aus eigenen Mitteln tragen können.
Zustand und Rücklagen
Kein Faktor ersetzt die Prüfung des Objekts. Bei Eigentumswohnungen geben die Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage Hinweise auf anstehende Sanierungen. Der Energieausweis und das Alter der Heizung zeigen, ob in den nächsten Jahren Investitionen nötig werden könnten.
Typische Fehler beim Kaufpreisfaktor
- Warmmiete statt Kaltmiete: Das senkt den Faktor künstlich und lässt das Objekt günstiger wirken.
- Wunschmiete statt Ist-Miete: Rechnen Sie mit der Miete aus dem Mietvertrag, nicht mit einer im Exposé genannten "erzielbaren" Miete.
- Nebenkosten vergessen: Ohne Kaufnebenkosten unterschätzen Sie Ihren tatsächlichen Einsatz.
- Äpfel mit Birnen vergleichen: Faktoren aus unterschiedlichen Städten oder Objektarten sagen wenig übereinander aus.
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist ein schneller erster Filter: Er zeigt in Sekunden, wie Kaufpreis und Miete zueinander stehen. Ob eine Immobilie zu teuer ist, beantwortet er allein aber nicht. Prüfen Sie zusätzlich den Preis pro Quadratmeter im lokalen Vergleich, die Nettomietrendite, den Cashflow und den Zustand. Erst zusammen ergibt sich ein belastbares Urteil.
Jetzt vergleichen: Suchen Sie auf Immo Radar nach vermieteten Objekten, sortiert nach Rendite, und prüfen Sie die Kandidaten mit den Kennzahlen aus diesem Ratgeber.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Einen pauschal guten Wert gibt es nicht. Ein Faktor ist nur im Vergleich mit ähnlichen Objekten in derselben Lage aussagekräftig. Als Referenz eignen sich die Rohertragsfaktoren aus dem Grundstücksmarktbericht Ihres örtlichen Gutachterausschusses.
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Bei 300.000 € Kaufpreis und 1.000 € monatlicher Kaltmiete ergibt sich 300.000 ÷ 12.000 = 25. Wer Kaufnebenkosten einrechnet, erhält einen realistischeren, höheren Wert.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Beide beschreiben dasselbe Verhältnis aus zwei Richtungen. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors mal 100: Faktor 25 entspricht 4 % Bruttorendite. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kosten und ist deshalb aussagekräftiger.
Ist der Kaufpreisfaktor auch für Eigennutzer sinnvoll?
Ja, als Plausibilitätscheck. Vergleichen Sie den Kaufpreis mit der Miete, die Sie für eine ähnliche Wohnung zahlen würden. Ein sehr hoher Faktor zeigt, dass Kaufen im Vergleich zum Mieten teuer ist, ersetzt aber keine vollständige Finanzierungsrechnung.
Wo finde ich Vergleichswerte für meine Region?
Tatsächlich gezahlte Preise und Rohertragsfaktoren veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten. Für das aktuelle Angebot hilft der Vergleich des Preises pro Quadratmeter mit dem Median ähnlicher Inserate in derselben Lage.