Vermietete Wohnung kaufen: Checkliste für Anleger

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, die Miete fließt also ab dem ersten Tag. Im Gegenzug können Sie Miete und Mieter nicht frei wählen. Vor dem Kauf sollten Sie deshalb Mietvertrag, Miethöhe im Vergleich zum Markt und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft gründlich prüfen.

Das Wichtigste in Kürze

• Kauf bricht nicht Miete: Der Mietvertrag geht unverändert auf Sie über, einschließlich der Pflicht, die Kaution zurückzuzahlen.
• Die Ist-Miete bestimmt Ihre Rendite. Mieterhöhungen sind durch ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze begrenzt.
• Eine Miete deutlich über dem Mietspiegel ist in Gebieten mit Mietpreisbremse ein Risiko, keine Chance.
• Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Protokolle und Teilungserklärung zeigen, welche Kosten auf Sie zukommen.
• Eigenbedarf ist möglich, aber an Fristen und teils mehrjährige Sperrfristen gebunden.

Vorteile und Risiken einer vermieteten Wohnung

Für eine Kapitalanlage hat die vermietete Wohnung klare Vorteile: Sie kennen die tatsächliche Miete, statt sie schätzen zu müssen, und sparen sich Mietersuche, Leerstand und Renovierung vor der ersten Vermietung. Weil Selbstnutzer als Käufer meist ausfallen, werden vermietete Wohnungen oft günstiger angeboten als vergleichbare leere.

Die Risiken liegen im übernommenen Vertrag. Eine niedrige Bestandsmiete lässt sich nur schrittweise anheben, ein schwieriger Mieter bleibt Ihr Mieter, und den Zustand der Wohnung sehen Sie bei der Besichtigung nur so weit, wie der Mieter es zulässt.

Kriterium	Vermietet kaufen	Leer kaufen
Mieteinnahmen	ab Übergang, Höhe bekannt	erst nach Mietersuche
Miethöhe	festgelegt, Erhöhung nur nach Gesetz	bei Neuvermietung frei im gesetzlichen Rahmen
Mieterauswahl	keine	eigene Auswahl
Zustand der Wohnung	nur eingeschränkt prüfbar	voll prüfbar
Selbstnutzung	nur über Eigenbedarf mit Fristen	sofort möglich
Käuferkreis	vor allem Kapitalanleger	Anleger und Selbstnutzer

Was beim Kauf rechtlich passiert

Nach § 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete. Mit der Eintragung im Grundbuch treten Sie als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein. Sie können ihn weder neu verhandeln noch einseitig ändern.

Das betrifft auch die Mietkaution. Nach § 566a BGB müssen Sie dem Mieter die Kaution bei Auszug zurückzahlen, selbst wenn der Verkäufer sie nicht an Sie weitergegeben hat. Regeln Sie die Übergabe der Kaution deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag und lassen Sie sich nachweisen, wo und in welcher Höhe sie angelegt ist.

Den Mietvertrag prüfen

Fordern Sie den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen an, bevor Sie ein verbindliches Angebot machen. Mündliche Zusagen des Verkäufers an den Mieter, etwa zu Renovierungen oder Untervermietung, sollten schriftlich offengelegt werden.

Vertragsart und Laufzeit

Die meisten Wohnraummietverträge sind unbefristet. Achten Sie besonders auf diese Vereinbarungen:

• Staffelmiete: Die Erhöhungen sind fest vereinbart. Andere Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind während der Laufzeit ausgeschlossen.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Auch hier ist die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
• Kündigungsverzicht: Er bindet beide Seiten für eine bestimmte Zeit und kann eine geplante Eigenbedarfskündigung blockieren.

Miete, Nebenkosten und Wohnfläche

Vergleichen Sie die Kaltmiete im Vertrag mit der Miete im Inserat und mit den Kontoauszügen. Prüfen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung: Sind die Vorauszahlungen realistisch, oder kommt eine hohe Nachzahlung, die der Mieter anfechten könnte? Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten von der vertraglichen ab, kann der Mieter die Miete mindern.

Zahlungsverhalten und Konflikte

Bitten Sie um Kontoauszüge der letzten zwölf Monate oder eine Bestätigung der Hausverwaltung. Fragen Sie nach Mietrückständen, Mietminderungen, laufenden Rechtsstreitigkeiten und offenen Mängelanzeigen. Lassen Sie sich wichtige Angaben im Kaufvertrag zusichern.

Miethöhe im Vergleich zum Markt

Die Miete aus dem Vertrag bestimmt Ihre Rendite. Entscheidend ist, wie sie zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht, die Sie dem örtlichen Mietspiegel entnehmen können. Wie Sie daraus Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor ableiten, lesen Sie in unseren Rechenratgebern.

Liegt die Miete unter dem Markt: Mieterhöhung prüfen

Eine niedrige Miete ist Potenzial, aber nur langsam nutzbar. Nach § 558 BGB können Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Begründen müssen Sie die Erhöhung mit Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen.

Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten, die die Landesregierung als angespannt bestimmt hat, sind es 15 %. Rechnen Sie also mit dem Erhöhungspfad, nicht mit der Marktmiete von morgen.

Nach Modernisierungen können Sie zusätzlich 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Auch dafür gelten Obergrenzen pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Liegt die Miete über dem Markt: Mietpreisbremse beachten

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und wenn bereits der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat.

Hat der Verkäufer gegen die Mietpreisbremse verstoßen, kann der Mieter die überhöhte Miete rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Als neuer Vermieter tragen Sie dann ein Ertragsrisiko. Eine auffallend hohe Miete sollten Sie deshalb mit dem Mietbeginn, der Vormiete und den Ausnahmetatbeständen abgleichen. Die Regelung ist befristet und wurde mehrfach verlängert, prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihre Gemeinde.

Eigenbedarf: wenn Sie später selbst einziehen wollen

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573 BGB ist möglich, wenn Sie die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Der Mieter kann außerdem wegen besonderer Härte widersprechen.

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt nach § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem Kauf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. In diesem Fall hat der Mieter beim ersten Verkauf außerdem ein Vorkaufsrecht. Wer mittelfristig selbst einziehen will, sollte diese Punkte vor dem Kauf klären.

Die Eigentümergemeinschaft prüfen

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft. Deren Finanzen und Beschlüsse wirken direkt auf Ihre Rendite.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage

Lassen Sie sich Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht der Verwaltung geben. Daraus sehen Sie, wie hoch das Hausgeld ist, welcher Teil auf den Mieter umlegbar ist und wie viel in der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) steht. Eine niedrige Rücklage in einem älteren Haus deutet darauf hin, dass größere Maßnahmen später über Sonderumlagen bezahlt werden müssen.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung legt fest, was zu Ihrem Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist, etwa Fenster, Balkone oder Leitungen. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Kostenverteilung und kann Sondernutzungsrechte an Stellplätzen oder Gärten vorsehen. Prüfen Sie auch, ob eine Vermietung der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Protokolle der Eigentümerversammlung

Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung. Dort stehen beschlossene und diskutierte Sanierungen, Streit unter Eigentümern, Rechtsstreitigkeiten mit Handwerkern und Hausgeldrückstände anderer Eigentümer. Vertagte Themen wie Dach, Heizung oder Fassade sind oft ein Hinweis auf kommende Kosten.

Sonderumlagen

Fragen Sie gezielt nach beschlossenen, aber noch nicht fälligen Sonderumlagen. Gegenüber der Gemeinschaft haftet in der Regel, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Wer im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Verkäufer zahlt, sollten Sie im Kaufvertrag ausdrücklich regeln.

Vermietete Wohnungen mit hoher Rendite finden

Vermietete Angebote sind über mehrere Portale verteilt, und nicht jedes Inserat nennt die tatsächliche Miete. Diese Vorgehensweise spart Zeit:

1. Nur Inserate mit angegebener Ist-Miete berücksichtigen. Formulierungen wie "mögliche Miete" oder "Mietpotenzial" sind Schätzungen des Verkäufers.
2. Nach Rendite sortieren und die Spitzenreiter auf Plausibilität prüfen. Eine ungewöhnlich hohe Rendite hat oft einen Grund: schwache Lage, Sanierungsstau, hohes Hausgeld oder eine Miete über dem Mietspiegel.
3. Quadratmeterpreis mit dem Umfeld vergleichen. Angebote unter dem örtlichen Marktpreis sind ein guter Ausgangspunkt, sofern Zustand und Unterlagen stimmen.
4. Zwangsversteigerungen einbeziehen. Viele versteigerte Wohnungen sind vermietet. Mietverträge gelten auch hier fort, Besichtigungen sind aber oft nicht möglich, und die Unterlagen sind dünner.
5. Suchaufträge anlegen. Gute Angebote sind schnell vergeben. Benachrichtigungen per E-Mail, Telegram oder SMS sind in den Tarifen beschrieben.

Erst wenn ein Angebot diese Vorauswahl übersteht, lohnt sich der Aufwand, Mietvertrag und WEG-Unterlagen anzufordern.

Häufige Fragen

Kann ich als neuer Eigentümer sofort die Miete erhöhen?

Erst wenn Sie im Grundbuch stehen und Vermieter geworden sind, und nur im gesetzlichen Rahmen. Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und unterliegt der Kappungsgrenze von 20 % beziehungsweise 15 % in drei Jahren. Bei Staffel- oder Indexmiete gelten die vertraglichen Regeln.

Kann ich dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ja, wenn Sie oder nahe Angehörige die Wohnung tatsächlich benötigen und Sie die Kündigungsfrist einhalten. Bei Wohnungen, die nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt wurden, gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, regional bis zu zehn Jahre. Ein vereinbarter Kündigungsverzicht kann die Kündigung zusätzlich ausschließen.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf anfordern?

Mietvertrag mit Nachträgen, letzte Betriebskostenabrechnung, Nachweis über Mietzahlungen und Kaution, Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschluss-Sammlung und Energieausweis.

Sind vermietete Wohnungen günstiger als leere?

Häufig ja, weil Selbstnutzer sie kaum kaufen und die Nachfrage kleiner ist. Ein Preisabschlag allein macht die Wohnung aber nicht zum guten Kauf. Entscheidend sind Miete, Kosten und Entwicklungspotenzial.

Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde?

Gegenüber der Gemeinschaft in der Regel derjenige, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Zwischen Käufer und Verkäufer gilt, was im Kaufvertrag steht. Klären Sie das vor dem Notartermin.

Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Anlageberatung; lassen Sie Verträge im Zweifel von einer Fachperson prüfen.

Ihr nächster Schritt: Auf Immo Radar finden Sie vermietete Wohnungen aus mehreren Portalen und Zwangsversteigerungen an einem Ort, jeweils mit Rendite, Cashflow und Marktvergleich. Starten Sie mit vermieteten Angeboten, sortiert nach Rendite.