Eine Zwangsversteigerung läuft in festen Schritten ab: Das Amtsgericht macht den Termin öffentlich bekannt, Sie prüfen das Gutachten, leisten im Termin eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts und bieten in der Bieterstunde. Im ersten Termin schützen die 5/10-Grenze und die 7/10-Grenze vor zu niedrigen Geboten, in einem Folgetermin können beide entfallen. Mit dem Zuschlag werden Sie sofort Eigentümer, übernehmen aber auch alle Risiken der Immobilie.

Dieser Ratgeber erklärt die Regeln des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ohne Prüfung des Gutachtens sollten Sie nicht bieten, eine Innenbesichtigung ist meist nicht möglich.
  • Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Bargeld ist ausgeschlossen.
  • Unter 5/10 des Verkehrswerts wird der Zuschlag im ersten Termin versagt, unter 7/10 auf Antrag eines Berechtigten.
  • Grunderwerbsteuer fällt auch beim Ersteigern an, Notar und Makler entfallen.
  • Mieter, Räumung, bestehen bleibende Rechte und unbekannter Zustand sind die größten Risiken.

Zwangsversteigerung Ablauf im Überblick

Vom ersten Hinweis bis zum Grundbucheintrag vergehen meist mehrere Monate. Die folgende Tabelle zeigt die Schritte, die für Sie als Bieter wichtig sind.

Schritt Was passiert Ihre Aufgabe
1. Bekanntmachung Das Gericht veröffentlicht Termin, Objekt und Verkehrswert Passende Objekte finden
2. Gutachten Ein Sachverständiger hat den Verkehrswert ermittelt Gutachten lesen, Lage prüfen
3. Vorbereitung Sie klären Finanzierung und Sicherheitsleistung Bankbürgschaft oder Überweisung organisieren
4. Versteigerungstermin Bekanntmachungsteil, Bieterstunde, Verhandlung über den Zuschlag Bieten, Höchstgrenze einhalten
5. Zuschlag Der Meistbietende wird Eigentümer Grunderwerbsteuer und Übernahme vorbereiten
6. Verteilungstermin Das Bargebot wird fällig Zahlung leisten
7. Grundbuch Das Gericht ersucht um Ihre Eintragung Unbedenklichkeitsbescheinigung abwarten

Schritt 1: Bekanntmachung des Termins

Jede Zwangsversteigerung beginnt mit dem Antrag eines Gläubigers, meist einer Bank oder einer Eigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht ordnet die Versteigerung an, lässt den Verkehrswert ermitteln und setzt ihn per Beschluss fest.

Den Termin veröffentlicht das Gericht auf dem Justizportal zvg-portal.de und im amtlichen Bekanntmachungsblatt. Zwischen Bekanntmachung und erstem Termin sollen nach § 43 ZVG mindestens sechs Wochen liegen. Sie haben also Zeit für Ihre Prüfung.

Termine werden allerdings häufig kurzfristig aufgehoben, etwa weil der Schuldner zahlt oder sich mit dem Gläubiger einigt. Prüfen Sie deshalb am Vortag, ob der Termin noch stattfindet.

Schritt 2: Gutachten einsehen und Verkehrswert verstehen

Das Verkehrswertgutachten ist Ihre wichtigste Informationsquelle. Viele Gerichte stellen es als PDF auf zvg-portal.de bereit, sonst können Sie es bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts einsehen.

Was im Gutachten Zwangsversteigerung steht

Ein Gutachten enthält in der Regel Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Mängel, Fotos und die Wertermittlung. Achten Sie besonders auf diese Punkte:

  • Stichtag: Das Gutachten kann ein bis zwei Jahre alt sein. Der Markt und der Zustand können sich seitdem verändert haben.
  • Art der Besichtigung: Steht dort "Außenbesichtigung", hat der Sachverständige das Innere nicht gesehen. Der Wert beruht dann auf Annahmen.
  • Mietverhältnisse: Angaben zu Mietern, Miethöhe und Leerstand.
  • Rechte in Abteilung II: Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte mindern den Wert.
  • Baulasten und Altlasten: Hinweise darauf erfordern weitere Prüfung.

Besichtigung ist meist nicht möglich

Als Bietinteressent haben Sie kein Recht auf eine Innenbesichtigung. Ob Sie hineinkommen, entscheidet allein der Eigentümer oder Bewohner. Sie können das Objekt von außen ansehen, mit Nachbarn sprechen und bei Wohnungen höflich die Hausverwaltung kontaktieren.

Nach § 42 ZVG darf jeder die Mitteilungen des Grundbuchamts und die Anmeldungen der Gläubiger in der Gerichtsakte einsehen. Das hilft, die Rechte am Grundstück besser einzuschätzen.

Schritt 3: Finanzierung und Sicherheitsleistung vorbereiten

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie zum Termin gehen. Ein Gebot ist bindend, und Banken brauchen Zeit, um Gutachten und Objekt zu prüfen. Legen Sie vorher eine feste Höchstgrenze fest, inklusive Nebenkosten und Puffer für Sanierung.

Wie hoch ist die Sicherheitsleistung?

Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, müssen Sie nach § 68 ZVG 10 % des Verkehrswerts sofort leisten. In der Praxis verlangen das Gläubiger fast immer, rechnen Sie also fest damit. Bei einem Verkehrswert von 200.000 Euro sind das 20.000 Euro.

Zulässige Formen nach § 69 ZVG

Bargeld ist als Sicherheit ausgeschlossen. Zulässig sind:

Form Hinweis
Überweisung an die Gerichtskasse Muss vor dem Termin gutgeschrieben sein, Nachweis im Termin vorlegen
Unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bankbürgschaft Bei Ihrer Bank rechtzeitig beantragen
Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts Frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt

Bringen Sie außerdem einen gültigen Ausweis mit. Wer für eine andere Person oder eine GmbH bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht beziehungsweise einen aktuellen Registerauszug. Bleiben Sie nicht Meistbietender, erhalten Sie die Sicherheit zurück.

Schritt 4: Der Versteigerungstermin und die Bieterstunde

Der Termin findet öffentlich im Amtsgericht statt und hat drei Teile: den Bekanntmachungsteil, die Bietzeit und die Verhandlung über den Zuschlag.

Geringstes Gebot und bestehen bleibende Rechte

Im Bekanntmachungsteil verliest das Gericht den Grundbuchinhalt und das geringste Gebot. Nach § 44 ZVG ist das geringste Gebot das niedrigste zulässige Gebot. Es besteht aus zwei Teilen:

  • Bargebot: deckt die Verfahrenskosten und vorrangige Ansprüche, zum Beispiel bestimmte Hausgeldrückstände und öffentliche Lasten.
  • Bestehen bleibende Rechte: Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, übernehmen Sie zusätzlich zu Ihrem Gebot.

Hören Sie hier genau zu. Ein Wohnrecht oder eine vorrangige Grundschuld, die bestehen bleibt, kann den tatsächlichen Preis erheblich erhöhen.

Die Bieterstunde dauert mindestens 30 Minuten

Nach § 73 ZVG müssen zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung mindestens 30 Minuten liegen. Die Bietzeit endet erst, wenn trotz Aufforderung niemand mehr bietet. Gebote geben Sie mündlich ab, jedes höhere Gebot lässt das vorherige erlöschen.

5/10-Grenze und 7/10-Grenze: Schutz im ersten Termin

Beide Grenzen beziehen sich auf den festgesetzten Verkehrswert. Maßgeblich ist das Meistgebot einschließlich des Werts der bestehen bleibenden Rechte.

5/10-Grenze nach § 85a ZVG

Liegt das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen. Niemand muss dafür einen Antrag stellen.

7/10-Grenze nach § 74a ZVG

Liegt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen. Berechtigt ist ein Gläubiger, dessen Anspruch bei diesem Gebot ganz oder teilweise ausfällt, bei einem Gebot von 7/10 aber voraussichtlich gedeckt wäre. Ohne Antrag gibt es keine Versagung.

Folgetermin: Wenn die Grenzen entfallen

Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin. In diesem Folgetermin darf der Zuschlag weder wegen der 5/10-Grenze noch wegen der 7/10-Grenze erneut versagt werden (§ 74a Abs. 4 und § 85a Abs. 2 ZVG). Dann sind grundsätzlich auch niedrigere Gebote zuschlagsfähig, solange sie das geringste Gebot erreichen.

Grenze Rechtsgrundlage Wirkung im ersten Termin Im Folgetermin nach Versagung
5/10 § 85a ZVG Zuschlag von Amts wegen versagt entfällt
7/10 § 74a ZVG Versagung auf Antrag eines Berechtigten entfällt

Ein Beispiel bei 200.000 Euro Verkehrswert: Die 5/10-Grenze liegt bei 100.000 Euro, die 7/10-Grenze bei 140.000 Euro. Wichtig: Endete der erste Termin ganz ohne Gebote, gelten die Grenzen im nächsten Termin in der Regel weiter. Lesen Sie deshalb die Bekanntmachung genau, viele Gerichte vermerken dort, ob die Wertgrenzen entfallen sind.

Schritt 5: Zuschlag und was danach passiert

Mit dem Zuschlag werden Sie nach § 90 ZVG Eigentümer, und zwar ohne Notar und schon vor der Eintragung im Grundbuch. Das Gericht verkündet den Zuschlag direkt im Termin oder in einem gesonderten Verkündungstermin. Gegen den Beschluss ist binnen zwei Wochen eine Beschwerde möglich.

Ab dem Zuschlag tragen Sie Lasten und Gefahr. Schließen Sie deshalb sofort eine Gebäudeversicherung ab oder prüfen Sie die bestehende. Das Bargebot zahlen Sie zum Verteilungstermin, bis dahin wird es nach § 49 ZVG mit 4 % pro Jahr verzinst. Anschließend ersucht das Gericht das Grundbuchamt um Ihre Eintragung, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Kosten beim Ersteigern im Vergleich zum Kauf

Beim Ersteigern fallen weniger Nebenkosten an als beim normalen Kauf, aber nicht null.

Kostenposition Zwangsversteigerung Freihändiger Kauf
Grunderwerbsteuer Ja, auf das Meistgebot inklusive bestehen bleibender Rechte Ja, auf den Kaufpreis
Notar Entfällt Ja
Gerichtskosten Zuschlagsgebühr und Grundbucheintragung Nur Grundbuchkosten
Maklerprovision Entfällt Häufig

Rechnen Sie zusätzlich mit Kosten für Räumung, Schlosswechsel, Sanierung und eventuell Leerstand. Wie Sie Kaufpreis und Nebenkosten in eine realistische Rendite übersetzen, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Risiken beim Immobilie ersteigern

Eine Zwangsversteigerung kann günstiger sein als ein Kauf. Der Preisvorteil ist aber oft der Ausgleich für Risiken, die beim freihändigen Kauf vertraglich geregelt würden.

Mieter und Bewohner

Bestehende Mietverträge gehen auf Sie über. Nach § 57a ZVG haben Sie ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin mit gesetzlicher Frist. Bei Wohnraum gilt der Kündigungsschutz trotzdem: Sie brauchen ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.

Räumung

Wohnt der bisherige Eigentümer im Objekt, ist der Zuschlagsbeschluss nach § 93 ZVG ein Vollstreckungstitel. Eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher dauert trotzdem, und Sie müssen die Kosten vorstrecken. Gegen Mieter brauchen Sie einen eigenen Titel.

Unbekannter Zustand ohne Gewährleistung

Nach § 56 ZVG haben Sie keinen Anspruch auf Gewährleistung. Versteckte Mängel, Feuchtigkeit oder ein ausgeräumtes Bad gehen zu Ihren Lasten. Planen Sie einen großzügigen Puffer ein, besonders bei Gutachten mit Außenbesichtigung.

Bestehen bleibende Rechte

Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte oder vorrangige Grundschulden erlöschen nicht automatisch. Ein lebenslanges Wohnrecht kann eine Wohnung für Eigennutzer praktisch unbrauchbar machen.

Hausgeldrückstände bei WEG

Rückstände des Voreigentümers werden bis zu 5 % des Verkehrswerts bevorrechtigt aus dem Erlös bedient, für alte Rückstände haften Sie grundsätzlich nicht. Ab dem Zuschlag schulden Sie aber das laufende Hausgeld und später fällige Sonderumlagen. Hohe Rückstände können außerdem auf finanzielle Probleme der Gemeinschaft hinweisen.

So finden Sie Folgetermine und Auktionen mit Gutachten

Auf zvg-portal.de suchen Sie Bundesland für Bundesland und müssen jede Bekanntmachung einzeln öffnen. Gezielte Suchen nach Folgeterminen sind dort mühsam.

Immo Radar bündelt die Termine aus dem zvg-portal und ergänzt Fakten aus den Gutachten. Mit den passenden Filtern finden Sie schnell:

Prüfen Sie trotzdem immer die Original-Bekanntmachung des Gerichts, bevor Sie bieten.

Häufige Fragen

Kann ich eine Immobilie in der Zwangsversteigerung vorher besichtigen?

Nur, wenn Eigentümer oder Bewohner Sie freiwillig hereinlassen. Ein Anspruch auf Besichtigung besteht nicht. Sie sind daher auf das Gutachten, eine Außenbesichtigung und Gespräche mit Nachbarn oder Hausverwaltung angewiesen.

Wie hoch ist die Sicherheitsleistung und kann ich bar zahlen?

Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Bargeld ist ausgeschlossen. Zulässig sind eine rechtzeitige Überweisung an die Gerichtskasse, eine Bankbürgschaft oder ein Bundesbank- beziehungsweise Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts.

Gelten die 5/10- und 7/10-Grenze auch im zweiten Termin?

Nein, wenn der Zuschlag im vorherigen Termin wegen einer dieser Grenzen versagt wurde. Dann darf er im neuen Termin aus diesen Gründen nicht erneut versagt werden. Gab es im ersten Termin gar keine Gebote, gelten die Grenzen in der Regel weiter.

Muss ich bei einer Zwangsversteigerung Grunderwerbsteuer zahlen?

Ja. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland. Notarkosten und Maklerprovision fallen dagegen nicht an.

Was passiert, wenn ich nach dem Zuschlag nicht zahle?

Das Gericht überträgt die Forderung gegen Sie auf die Berechtigten. Diese können eine erneute Versteigerung betreiben, und Sie haften für einen geringeren Erlös. Ihre Sicherheitsleistung wird dafür verwendet. Bieten Sie daher nur mit gesicherter Finanzierung.

Ihr nächster Schritt: Suchen Sie auf Immo Radar gezielt nach Folgeterminen ohne Wertgrenzen und lassen Sie sich per E-Mail, Telegram oder SMS benachrichtigen, sobald ein passender Termin veröffentlicht wird.